La casa non è una merce. La città non è una rendita

Quando l’accesso alla casa viene subordinato alla capacità economica, non cambia soltanto il mercato immobiliare: cambia la struttura stessa della città.

di Nicola Tucci

In questi giorni mentre sto leggendo il libro di Jane Jacobs “Città e libertà” viene reso evidente nelle elezioni amministrative in Germania ciò che ormai è chiaro da molto tempo ovvero che la crisi dell’abitare e l’uso della casa non può più essere lasciato al solo mercato. Non è soltanto una questione di affitti troppo alti, di scarsità di alloggi o di difficoltà per i giovani a costruirsi un futuro. È una questione urbanistica, perché riguarda il modo attraverso il quale la città distribuisce opportunità, servizi, prossimità e, in definitiva, diritti. La casa è il primo dispositivo attraverso il quale una persona entra nella città: è il luogo dal quale prende forma la possibilità concreta di lavorare, educare i figli, costruire relazioni e partecipare alla vita collettiva. Quando l’accesso alla casa viene subordinato alla capacità economica, non cambia soltanto il mercato immobiliare: cambia la struttura stessa della città. È questo il punto che rende interessante ciò che sta accadendo a Berlino.

Elif Eralp, candidata della Linke alla guida della città-Stato, ha posto al centro della campagna il tema dell’abitare e del rafforzamento del controllo pubblico sul patrimonio residenziale, richiamando anche il referendum del 2021, nel quale una maggioranza degli elettori si espresse a favore della socializzazione dei grandi patrimoni immobiliari. Al di là delle singole proposte politiche, emerge una domanda urbanistica radicale: fino a che punto la proprietà immobiliare può determinare la forma sociale della città? E cosa accade quando la rendita immobiliare diventa più forte della funzione abitativa? La rendita non è soltanto il prezzo che aumenta. È un meccanismo urbano che seleziona chi può abitare un determinato luogo e chi deve progressivamente allontanarsene. Non ha bisogno di recinzioni o divieti: è sufficiente che il costo dell’abitare superi la capacità economica di una parte della popolazione. A quel punto la città cambia composizione. Gli alloggi diventano investimenti, i residenti vengono sostituiti da popolazioni temporanee, i negozi di prossimità cedono alle attività più redditizie, i centri storici diventano scenografie del consumo e le periferie vengono lasciate ai margini. È una delle forme contemporanee della “città negata”: non più soltanto la città che esclude attraverso la distanza fisica, la periferizzazione o l’assenza di servizi, ma anche la città che esclude attraverso il prezzo. La rendita immobiliare diventa così una nuova frontiera della segregazione urbana. E la crisi dell’abitare coincide con una crisi del patto sociale.

La città europea del Novecento si è costruita anche sulla possibilità che una persona, attraverso il lavoro, potesse raggiungere una condizione abitativa stabile. La casa era sicurezza, ma anche infrastruttura della mobilità sociale. Oggi quel meccanismo si è progressivamente inceppato: il reddito cresce spesso più lentamente del valore degli immobili, le abitazioni accessibili diminuiscono proprio dove si concentrano lavoro e servizi e intere generazioni incontrano difficoltà crescenti nell’accesso alla casa. Le città più attrattive rischiano così di diventare quelle nelle quali è più difficile abitare.

Berlino ha scelto di discutere apertamente questa contraddizione. Vienna, invece, ha costruito nel tempo un modello nel quale la componente pubblica e sovvenzionata dell’abitare è diventata parte strutturale della città. Oggi Vienna dispone di circa 220.000 abitazioni comunali e circa 200.000 abitazioni cooperative sovvenzionate; oltre il 60% della popolazione vive in una forma di abitazione comunale o agevolata. Il dato più importante, però, è che l’abitare sociale è stato concepito come componente ordinaria della città e non come misura residuale per chi è in difficoltà. Questa è la differenza urbanistica fondamentale: la casa sociale può produrre periferia e segregazione oppure può essere città. Vienna ha utilizzato la politica abitativa anche come politica urbana, costruendo nel tempo patrimonio, servizi, spazi pubblici e nuove centralità. Berlino, con il dibattito sulla socializzazione dei grandi patrimoni, pone invece con particolare radicalità il problema della proprietà e della sottrazione di una parte della casa alla pura logica della rendita. Sono percorsi differenti, ma riportano la stessa questione al centro: l’abitare non può essere una variabile dipendente del mercato immobiliare.

E l’Italia? Continuiamo a vivere una contraddizione che non può più essere ignorata. Da un lato disponiamo di un patrimonio edilizio enorme, spesso sottoutilizzato, degradato o abbandonato; dall’altro abbiamo fasce crescenti di popolazione che incontrano difficoltà nell’accesso a un’abitazione adeguata. Da un lato esistono patrimoni di edilizia residenziale pubblica che necessitano di recupero; dall’altro continuiamo a consumare suolo per costruire nuova città. Da un lato i centri storici perdono residenti sotto la pressione della rendita turistica; dall’altro molte periferie sono caratterizzate da case separate dal lavoro, dai servizi e dalle relazioni. Non è quindi soltanto una questione di quante case costruire. La domanda urbanistica è: quale città vogliamo costruire attraverso la politica della casa? Costruire abitazioni senza costruire città significa riprodurre l’errore di molti quartieri del secondo Novecento, nei quali la risposta quantitativa al bisogno abitativo ha prodotto monocolture residenziali, isolamento e assenza di luoghi di relazione. È qui che la città negata propone un diverso paradigma. La crisi dell’abitare non può essere risolta soltanto aumentando l’offerta edilizia: occorre intervenire sulla struttura spaziale della città. La casa deve tornare a essere parte di un progetto urbano nel quale abitazione, servizi, spazio pubblico, mobilità, lavoro e relazioni sociali siano considerati come un unico sistema. Il primo passaggio è dal restyling alla riappropriazione pubblica. Non basta rifare una facciata o sistemare una piazza se le condizioni strutturali dell’abitare rimangono inalterate.

La rigenerazione urbana non può essere cosmetica: deve restituire agli abitanti condizioni concrete di cittadinanza. Il secondo passaggio è considerare la casa come progetto di comunità, associandola a servizi di prossimità, luoghi di incontro, attività economiche, mobilità sostenibile e spazio pubblico. Il terzo riguarda il patrimonio esistente: edifici vuoti, patrimoni pubblici inutilizzati, aree dismesse e immobili sottoutilizzati devono diventare una risorsa per una nuova infrastruttura sociale, evitando nuovo consumo di suolo. Il quarto è la ricucitura delle periferie, perché una periferia non è soltanto un luogo lontano dal centro, ma un territorio privato di connessioni, opportunità e funzioni urbane. È per questo che, nel caso di Arghillà a Reggio Calabria, la questione abitativa non può essere separata dalla ricucitura infrastrutturale, dalla trasformazione dei vuoti urbani, dalla creazione di nuove centralità e dalla mixité funzionale. La casa deve smettere di essere il punto di arrivo dell’intervento urbanistico e tornare a essere il punto di partenza della costruzione della città. Ma occorre anche un nuovo strumento economico e urbanistico. È qui che propongo il concetto di “immobiliare sociale”. Non un semplice sinonimo di social housing e nemmeno una riproposizione dell’edilizia residenziale pubblica tradizionale, ma una vera infrastruttura permanente della città: un sistema nel quale proprietà pubbliche, cooperative, fondi a finalità sociale, soggetti privati, Terzo Settore e comunità locali concorrano alla costruzione e soprattutto alla gestione di un patrimonio destinato stabilmente all’abitare accessibile.

La questione decisiva è la permanenza. Non basta che un’abitazione venga realizzata con risorse pubbliche se, dopo pochi anni, il valore prodotto dall’investimento collettivo viene trasferito alla rendita privata. L’investimento pubblico deve produrre patrimonio sociale durevole. L’immobiliare sociale dovrebbe partire prioritariamente dal patrimonio esistente, utilizzare il suolo pubblico come leva urbanistica, favorire il riuso degli immobili e garantire condizioni di accessibilità economica nel lungo periodo. Dovrebbe trasformare la politica della casa in politica della città. Per troppo tempo abbiamo considerato l’urbanistica come lo strumento attraverso il quale distribuire diritti edificatori e funzioni. Oggi dobbiamo tornare a considerarla anche come lo strumento attraverso il quale distribuire possibilità di abitare. Se la città genera valore attraverso infrastrutture, servizi e trasformazioni urbane, una parte di quel valore deve ritornare alla collettività e contribuire alla costruzione della città stessa. È questo il significato più profondo del diritto alla città: non il semplice diritto a occupare uno spazio urbano, ma il diritto a partecipare delle opportunità che quello spazio produce.

Berlino, Vienna e le contraddizioni italiane ci pongono dunque davanti alla stessa domanda: possiamo continuare a considerare la casa esclusivamente come un bene economico oppure dobbiamo riconoscerla come una componente essenziale dell’infrastruttura urbana? L’immobiliare sociale può essere la cornice di una nuova stagione urbanistica: non una politica assistenziale per i più deboli, ma una politica urbana capace di ricostruire il patto sociale attraverso la casa. Perché la vera rigenerazione non consiste nel rendere una città semplicemente più bella, più attrattiva o più competitiva. Consiste nel fare in modo che quella città continui ad appartenere a chi la abita. E se la città è il luogo nel quale si costruisce la libertà, come ci ricorda Jane Jacobs, difendere la possibilità di abitarla significa difendere la città stessa.